东至县推广不动产“带押过户”模式工作方案

为探索推广不动产“带押过户”模式，提高我县不动产交易效率和便利度，降低不动产交易成本，制定本工作方案。

一、工作内容

不动产“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还  清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现  用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷  款)。在不动产“带押过户”过程中，通过推行“组合登记”(买  卖双方在同一家银行抵押的，采取房地转移+抵押权变更的组  合登记；买卖双方非同一家银行抵押的，采取房地转移+买方  抵押权首次登记+卖方抵押权注销的组合登记)、“双预告登记”(不动产转移预告及抵押预告)等多种模式，优化业务流程，实   现不动产交易更加高效、便捷。不动产交易过程中，买卖双方   可选择适用不动产“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

二、工作流程

在不动产交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除， 买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方选择不动产“带押过户”模式的，具体流程如下：

(一)“组合登记”办理流程

1.买卖双方达成交易意向，经卖方债权银行和买方拟贷款银行同意，根据需求可办理不动产买卖合同网签备案手续。

2.买卖双方与卖方债权银行、买方贷款银行签订多方资金 监管协议，在选定的资金监管机构办理资金监管手续，对买方的购房款(包括首付款和银行贷款)进行监管。同时，买方向银行申请贷款。

3.买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上或线下申请“房地转移+抵押权变更的组合登记”或“房地转移+买方抵押权首次登记+卖方抵押权注销的组合登记”。

4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申 请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买 方贷款银行推送抵押登记电子证明，卖方抵押进入历史或注销，买方贷款银行的抵押权设立。

5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证 明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后  按照操作流程进行放款。资金监管机构根据多方资金监管协 议，用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。

6.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

(二)“双预告登记”办理流程

1.买卖双方达成交易意向，经卖方债权银行和买方拟贷款银行同意，根据需求可办理不动产买卖合同网签备案手续，并签订多方资金监管协议，在选定的资金监管机构办理资金监管手续，对买方的购房款(包括首付款和银行贷款)进行监管。买方向银行申请贷款。

2.买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上或线下申请办理不动产转移预告登记及抵押预告登记。

3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完 成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。

4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公 积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放 款。资金监管机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。

5.购房款存入监管账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

6.本登记完成后，资金监管机构根据多方资金监管提存协 议，用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结 清贷款，并将资金监管账户余额划转给卖方。卖方贷款银行线 上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖 方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记 不能完成，资金监管机构将监管账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择不动产“带押过户”模式，也可以适用“组合登记”或“双预告登记”办理流程。

三、工作分工

(一)县自然资源和规划局指导县不动产登记中心积极推动不动产登记和银行贷款业务协同，先开展“房地转移+抵押 权变更的组合登记”,适时推动“房地转移+买方抵押权首次 登记+卖方抵押权注销的组合登记”业务；同时，推进不动产 预告登记业务办理，优化预告登记、预告登记转本登记等操作流程衔接，实现不动产“带押过户”。

(二)县地方金融监管局、中国人民银行东至县支行指导银 行开展不动产“带押过户”业务，银行根据买卖双方需求，配 合提供相关材料(如同意抵押状态过户的书面材料、不动产登 记部门要求的相关材料等),协助完成“组合登记”或“双预告登记”办理，并及时放款。同时，加强与不动产登记中心等 部门的协调对接，确定具体业务流程标准，在确保资金安全的情况下，推动不动产“带押过户”模式落地实施。

(三)住房公积金管理中心根据“组合登记”“双预告登记”等流程设计，优化调整公积金贷款放款流程。

四、保障机制

(一)强化责任意识，落实主体责任。各部门要高度重视，强化跨部门协调对接、信息共享，根据不动产“带押过户”业务流程，结合职责分工，持续优化办理流程，确定具体操作规程、业务指南，加强各项业务间的衔接，为买卖双方提供安全，高效便利的交易服务。