各乡、镇人民政府，东至经开区、大渡口经开区管委会，县政府各部门，各直属机构：

经县政府同意，现将《2021年东至县城镇老旧小区改造实施方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

                        2021年6月4日

（此件公开发布）

2021年东至县城镇老旧小区改造实施方案

为深入贯彻党中央、国务院关于全面推进城镇老旧小区改造工作的决策部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《安徽省政府办公厅关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（皖政办〔2020〕21号）等文件精神，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，践行以人民为中心的发展理念，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，把老旧小区改造作为城市有机更新的重要组成部分，结合深化文明城市建设和基层社会治理，重点解决主城区（含东流镇、大渡口镇、龙泉镇试点改造小区）范围老旧小区建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题。通过持续努力，到“十四五”末，2000年底前建成的城镇老旧小区应改尽改，使广大市民群众的获得感、幸福感、安全感明显增强。

二、基本原则

（一）坚持以人为本，把握改造重点。筑牢以人民为中心的发展思想和为民情怀，重点改造完善小区配套、市政基础设施等人民群众最关心最直接最现实的利益问题。

（二）坚持因地制宜，打造示范引领。既尽力而为又量力而行，区分轻重缓急，合理确定城镇老旧小区改造规划和年度实施计划，并有序组织实施。按照“保基础、促提升、拓空间、增设施”要求，做深谋细“一小区一方案”，确保改造小区整体功能提升，努力打造2-3个老旧小区改造示范样板，引领全县城镇老旧小区改造工作高质量完成。

（三）坚持连片改造，促进资源共享。按照“先规划后建设、先地下后地上、先基础后提升、先功能后景观”原则，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。

（四）坚持人文特色，传承城市记忆。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。

（五）坚持党建引领，推动共建共享。坚持各级党组织对老旧小区改造工作的全面领导，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，以党建引领基层社会治理创新。坚持“共建共享”理念，引导小区居民主动参与老旧小区改造工作，形成“县级统筹负责、乡镇实施、社区协调、居民自治参与”的工作格局。

三、目标任务

2021年全县计划改造老旧小区39个，其中主城区35个，东流镇1个、大渡口镇2个、龙泉镇1个。重点改造建成于2000年底前、基础设施和公共服务设施老旧缺失，居民改造意愿强烈，未列入近五年旧城改造和棚户区（危旧房）、城中村改造的城镇住宅小区，涉及房屋总建筑面积约34万平方米，楼栋数331栋，直接受益居民3637户，计划总投资7274万元。同步力争实现改造后的小区物业服务全覆盖，建立老旧小区“社区党组织、居民委员会、业主委员会、物业服务企业”的“四为一体”管理长效机制。

四、改造主要内容

将老旧小区改造与海绵城市建设、城市有机更新、城市生态保护与修复相结合，政府加强引导和规划统筹协调，社区党组织加强引领，居民发挥主体作用，社会力量及关联单位积极参与。以小区设施改造、环境优化、服务提升为重点，完善社区治理体系，注重维护城市传统特色风貌，提升历史文化街区、历史建筑等保护利用水平，整体谋划、部门联动，“一项目一方案”推进，全面改善城镇老旧小区居住环境和功能品质，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。重点实施以下内容：

（一）小区环境及配套基础设施。包括供水、供电、供气、弱电管线(通信、有线电视等)、排水、道路、停车、消防、安防、环卫、路灯、文体活动、绿化美化等改造项目。老旧小区周边市政道路及水、电、气等配套不完善的，可视情况一并改造。

（二）建筑物本体。包括屋面防水、楼道修缮、楼道照明、单元门禁、立面整治等项目。鼓励有条件的小区结合实际加装电梯（补贴标准参照《池州市市区老旧小区加装电梯试点方案》执行）。

（三）公共服务设施。具备条件的，可在严格控制规模的前提下，统筹完善功能用房（物业用房、居民娱乐活动用房、快递驿站、社区卫生所）公共服务设施。

（四）开展危险房屋整治。对拟改小区内危险房屋进行鉴定，房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮处理。鉴定为D级的危房，需要通过棚户区改造方式消除安全隐患的，可优先纳入棚户区改造计划。

（五）社区治理体系。引导老旧小区加强党组织建设，成立业主委员会，建立健全物业管理机制，完善社区治理体系。

（六）应急事项。对已纳入老旧小区改造“十四五”计划但未在当年实施计划安排的老旧小区，群众反映“急、难、愁、盼”的水、电、路等应急事项，在统一规划的前提下可以先行实施部分改造。

五、资金筹措

根据“积极争取、县乡分担、社会资本、财政兜底”原则，建立改造资金由政府与居民、管线单位和社会力量共同分担机制，做好2021年主城区老旧小区改造资金筹集工作。

（一）财政资金。老旧小区改造费用应纳入财政预算，县级财政负责安排专项资金用于主城区老旧小区改造，东流、大渡口、龙泉镇老旧小区改造费用由县乡财政按6：4比例分摊。符合中央奖补范畴的改造项目，应按照中央、省相关政策积极申请中央奖补资金，由县老旧小区改造工作领导小组统筹使用。

（二）管线单位出资。管线迁改整治费用由各管线单位承担，老旧小区改造后五年内不得再破土施工、乱搭乱接。

（三）居民出资。按照“谁受益、谁出资”原则，鼓励居民出资参与老旧小区改造中单体建筑公共部位的修缮。资金来源可包括房改房专项维修资金、个人住房公积金、捐资和小区内公共停车及广告等收益，其中小区内公共停车和广告等收益依规经业主委员会或居民自治小组同意，可用于小区改造和改造后的长效管理。

（四）原产权单位出资。鼓励原产权单位（含行政企事业单位）捐资捐物，共同参与改造工作。

六、实施步骤

（一）意见征求（2021年1-2月）。老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，涉及千家万户，改造前要采取发放《老旧小区改造居民需求调查表》、召开居民代表座谈会等方式，充分了解居民需求，在改造内容、方式等方面协商达成共识。由各项目实施属地乡镇牵头，县房地产服务中心配合，将居民提出的需求及意见进行汇总分析，为制定改造方案提供参考。

（二）方案编制（2021年3月）。2021年县城区老旧小区改造方案4月底前完成,其中主城区由县住建局负责编制，东流镇、大渡口镇、龙泉镇改造方案由属地乡镇负责编制。方案编制要严格按照《安徽省城镇老旧小区改造技术导则》（2021版）要求，围绕“基础设施、居住环境、服务设施”等版块，重点完善水、电、路、气等基础设施和提升服务配套设施，做到小区改造接地气、有特色，杜绝出现重大缺陷、漏项等。同时，结合城市更新，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，补齐功能短板，实现公共空间共建共享。方案编制中要同步做好违法建设统计梳理工作。

（三）方案审查（2021年4月）。县老旧小区改造工作领导小组办公室会同有关成员单位对初步设计方案进行审核把关后，按程序报县政府审定。

（四）施工图设计（2021年5-6月）。设计单位要依据设计方案，采取现场“行走式”方式，开展施工图设计工作。县住建局组织专家对设计成果现场审核。一要做到改造范围不缺失，设计单位与社区现场对接小区改造范围，确定后由社区主要负责人签字确认，作为实施依据。二要做到改造内容不缺项、漏项，保证图纸内容全面，工程量清单编制准确。三要做到改造方式符合实际，严防出现施工图纸与现场实际不符、无法组织实施情况。

（五）项目建设（2021年6-11月）。由县自然资源和规划局、县住建局在4月底前建立主城区违法建设拆除及D级危房征收工作台账清单；尧渡镇会同县城管局、县征迁安置办依照改造台账清单，于5月底前完成50%，6月底前完成全部违法建设拆除及D级危房收储等事项，同步做好施工环境协调等保障工作；县住建局负责统一组织实施改造项目，全力推进项目建设，确保如期完工。一要改造项目采取以片区捆绑、打包等形式，统一择优选定规划、设计、施工、监理单位和材料、设备供应商。二要选择有经验的工程咨询机构提供全过程技术服务。三要着力抓好项目前期工作，力争在7月底前项目全面开工建设，10月底前完成50%改造项目，11月底前全面完成年度目标任务；县供电公司、县自来水厂、移动、联通、电信、安广、华润燃气公司应与县住建局有效对接，同步做好架空线路规整（入地）、燃气管道预埋、供水管网改造等工作。

（六）竣工验收（2021年12月）。项目完工后，县住建局组织参建单位进行项目联合竣工验收。验收通过后，应及时完成财务决算、资料整理、归档和项目移交等工作。项目接管主体为老旧小区所在乡镇社区（村）。

七、保障措施

（一）加强组织领导。成立以县政府主要负责同志任组长的县老旧小区改造工作领导小组，负责县老旧小区改造工作，并明确各成员单位工作职责。领导小组下设办公室和分设综合协调工作、拆迁及建后管养、工程建设技术保障、资金保障、项目预算评审及审计等五个工作专班，完善协同机制。11个片区分别设1名片长，作为改造工作牵头责任人（详见附件2）。尧渡镇、县住建局、县自然资源和规划局、县城管局、县审计局要在5月10日前抽调专人到领导小组办公室（县住建局）集中办公，尧渡镇内有改造任务的社区要成立老旧小区改造工作协调专班，层层压实责任，为全县城镇老旧小区改造工作提供强有力的组织保障。

（二）强化工作调度。领导小组办公室要建立常态化调度机制，定期通报工作推进落实情况，及时总结推广改造工作经验，协调解决改造工作中的问题，将老旧小区改造工作纳入县政府对乡镇和职责部门年度目标管理绩效考核。县发改、住建、自然资源和规划、市场监督等相关部门要严格执行《池州市建设工程审批改革领导小组办公室关于优化城镇老旧小区改造项目审批实施意见》（池建审改办〔2021〕2号）要求，主动开辟老旧小区改造项目审批“绿色通道”，简化项目立项、用地、规划审批程序，对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。要突破小区改造“拆违”瓶颈，改造中涉及违章建筑拆除工作由属地乡镇政府作为实施主体，对照改造老旧小区中违章建筑清单，于2021年6月底前完成拆除工作，县自然资源和规划局、县住建局负责跟踪督促，验收达标后开工建设。

（三）强化资金保障。拓宽筹资渠道，化解资金难题。在争取老旧小区改造上级支持资金的基础上，整合社区教育、民政、健康有关专项资金共同推动老旧小区整治改造；同时做好资金调度，坚持专款专用、厉行节约、公开透明的原则，强化资金监管，提高使用效益。支持国有实施（投资）主体将财政投入资金作为老旧小区改造资本金，依托改造区域内相关公共服务资源，搭建投融资平台，提升连片小区改造水平。试点三大电信运营商通过以租代建的方式参与智慧安防小区改造。

（四）落实专营设施一体改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，专营单位应当出资改造，与老旧小区改造同步实施。改造后，专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。

（五）狠抓项目管理。按照“谁建设、谁负责”“谁服务、谁负责”原则，落实勘察、设计、施工、监理等项目改造建设各方主体责任，以及单位负责人、项目负责人和有关专业技术人员的终身责任。县房地产服务中心要严格落实工程质量管理制度，严把设计、施工队伍选取、材料进场、现场控制和竣工验收“五关”，特别是做好隐蔽工程及其他中间环节的验收。县质安站要加大主城区老旧小区改造工程质量安全日常监督力度，建立质量安全监督档案，对重点部位、重要工序加大抽查抽测频率，发现问题及时下发整改单，限期整改，确保工程质量。项目实施属地乡镇在改造中要发动社区公开推选居民担任民情观察员、质量监督员，全程参与、过程管控，发现问题、及时报告，交办业主单位并督促整改。

（六）注重宣传引导。通过报纸、电视、广播、网络等媒体，广泛宣传老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤和改造政策，充分调动群众、专业机构、社会力量参与城镇老旧小区改造工作的积极性、主动性。组织社区做好政策解读和沟通解释，发挥党员模范带头作用，畅通参与渠道，及时回应社会关切，形成社会各界支持、居民积极参与的浓厚氛围。

（七）建立长效机制。尧渡、东流、大渡口、龙泉等乡镇要督促社区建立健全党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，推动建立老旧小区后续长效维护及日常管理工作机制，巩固提升改造成果，实现改造后物业管理全覆盖。

附件：1.2021年东至县老旧小区改造项目片区责任分工一览表

2.2021年主城区老旧小区改造疑是违法建筑摸底表

附件1

2021年东至县老旧小区改造项目片区责任分工一览表

附件2

2021年主城区老旧小区改造疑是违法建筑摸底表