国有土地租赁办理意见(试行)

国有土地租赁办理意见(试行)

为促进土地节约集约利用，降低企业用地成本，服务实体经济发展，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发[1999]222号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见》（国土资规[2015]5号）及皖国土资[2018]41号文件的有关规定，现就国有土地租赁办理提出如下意见：

一、租赁范围

国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。鼓励以租赁等多种方式向中小企业供应土地，对于规划用途为工业、公共管理服务和其他商服用地以及经认定为新产业、新业态用地可以采取租赁方式供地；对于经营性房地产及其他各类地产开发用地必须实行出让，不实行租赁。

二、租赁方式

坚持公开租赁与协议租赁方式相结合。对规划用途为工业、公共管理服务和其他商服用地以及新产业、新业态用地中的非经营性用地可以采取协议租赁方式；新产业、新业态用地中的经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌公开租赁方式。

三、租赁主体

县自然资源行政主管部门依职负责全县国有土地租赁手续的办理。

四、租赁程序

(一)受理程序：意向企业向所在地乡镇人民政府或园区管委会申请,乡镇人民政府或园区管委会签署同意意见后报县国土资源行政主管部门。

(二)办理程序：县自然资源行政主管部门征求县规划部门规划管理意见后,评估机构对租赁地块租金进行评估。县自然资源行政主管部门拟订租赁方案报县用地委会议审议。租赁方案经县用地委会议审定并经县政府批准后，县自然资源行政主管部门按照租赁方案实施供地，并与最终承租人签订土地租赁合同。租赁合同需明确双方的权利义务和责任。

五、租赁期限

以短期租赁为主，短期租赁期限为5年以下(含5年)；特殊情况下确需长期租赁的，长期租赁期限不超过20年(含20年)。

六、租金核收

按照《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014要求，通过市场比较法、收益还原法等评估方法评估核定租金标准。当规划用途与临时租赁用途不一致时，参照较高级别用途基准地价，结合宗地实际情况综合评估。租金由承租人一次性交纳，由县财政部门开具政府非税收入一般缴款书，租金收益全部缴入国库。

七、续租问题

(一)承租人申请续租的，应当于租赁期满前3个月向所在地乡镇人民政府或园区管委会申请续租。乡镇人民政府或园区管委会审查拟同意续租的，转报县国土资源行政主管部门。县国土资源行政主管部门按重新评估后的租金标准与出租人签订续租合同。因政府公共利益需要，经审查不予续期的，租赁期满后，由承租人按要求限期恢复土地原状交还土地予出租人，对地上建(构)筑物不予补偿；

(二)租赁期满，承租人未申请续租的，地上建(构)筑物由承租人自行拆除或无偿交付予出租人，不得以任何理由要求出租人或新的使用权人给予补偿。

八、转租、转让或抵押

(一)实行短期租赁的，承租土地使用权不得转租、转让或抵押；

(二)实行长期租赁的，承租土地使用权经批准可以依法转租、转让；合法建造的地上建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权一并抵押。

九、提前收回问题

在租赁期限内，因政府原因需要提前收回租赁土地的，对承租人在租赁土地上兴建的建（构）筑物经协商评估后应给予适当补偿。

十、租赁期间相关要求

(一)地上建筑物建设要求：承租人在租用期间，原则上不得修建永久性建(构)筑物和随意改变土地用途。因企业工艺要求等确需发生永久性建设的，必须经县规划部门同意后，报县自然资源行政主管部门备案。

(二)租赁地块内基础设施要求：承租人不得随意改变租赁地块原有的地上建筑物、构筑物、水电管网等设施，如确需改动或扩增应征得所在地乡镇人民政府或园区管委会书面同意后方可实施，所需费用由承租人承担；改动或扩增不得造成该地块今后使用的阻碍。租赁结束后，改动或扩增的设施由承租人与所在地乡镇人民政府或园区管委会商处。

(三)环保要求：承租人不得违反国家相关产业的环保法律法规和地方的产业政策；

(四)规划要求：国有土地租赁必须符合城市建设规划和土地利用总体规划。

十一、先租后让或租让结合

主要针对工业用地性质的土地。工业用地通过先租后让或租让结合，可以更大程度促进土地节约集约利用，降低企业用地成本和盘活存量土地的难度，完善工业用地市场化配置制度，加大工业项目有效投入，从而精准服务实体经济。

(一)以先租后让、租让结合方式供应工业用地的，应当依法采取招标、拍卖或者挂牌方式，参照国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌的有关规定执行；

(二)工业用地先租后让、租让结合的，先行租赁期限由双方合同约定，转为出让时，租让年限合计不得超过工业用地出让最高年限；

(三)县国土资源行政主管部门拟定供地方案时，可邀请乡镇人民政府或园区管委会、规划主管部门、产业主管部门等参加供地方案拟定工作，明确供应方式、面积、开发建设条件、规划条件、租赁转出让条件、达到约定条件期限、供地期限、租金和其他条件。供地方案报县政府批准后，由县自然资源行政主管部门负责实施；

(四)在合同约定的先行租赁期间,达到合同约定的转为出让土地条件后,可直接办理出让手续。超过约定期限未达到转为出让土地条件的，一律采取招拍挂出让方式重新供地，对于承租人兴建的地上建（构）筑物不予补偿，由承租人自行拆除或无偿交付予出租人。

十二、租赁合同文本格式由县自然资源行政主管部门按照规范要求制定。

十三、本意见由县自然资源主管部门负责解释。